Интервју за "Капитал", 20.02.2008

"Либерализација на пазарот на недвижности"

 

Што ќе значи либерализацијата на пазарот на недвижнини?

Земјиште ќе може да купи оној кој најмногу ќе плати
Владината одлука да им се дозволи на странци да купуваат земјиште во Македонија предизвика многу реакции во јавноста. Од еуфорични предвидувања дека тоа ќе биде поттик за странците да дојдат и да вложуваат во Македонија, па се до катастрофална загриженост дека сега странците ќе ни ја купат целата држава. Економската логика и реалност вели дека пазарот е основен механизам кој ги регуилира односите помеѓу побарувачката и понудата. Затоа недвижностите треба да се продаваат на оној кој има пари и кој е заинтересиран да инвестира, без да се прави разлика дали парите се од “Америка или од Русија”.
Капитал истражуваше што точно опфаќа оваа мерка и кои ќе бидат придобивките и можните последици од оваа владина одлука.

Владата во наредните недели интензивно ќе работи на измена и дополнување на три важни закони: за сопственост и други предметни права, за девизно работење и за градежно земјиште, со што најдоцна до први мај оваа година би можела да почне да се применува нејзината одлука за либерализација на пазарот на недвижнини. Со овие измени, странските, физички и правни лица ќе можат слободно под исти услови како и домашните инвеститори да купуваат градежно земјиште, стопански објекти, туристички капацитети, станови, куќи, фабрики. . . со еден збор сe освен земјоделско земјиште и стратешки објекти. Оваа одлука предизвика многу реакции во јавноста. Од еуфорични предвидувања дека тоа ќе биде поттик за странците да дојдат и да вложуваат во Македонија, па сe до катастрофална загриженост дека сега странците ќе ни ја купат целата држава.
Капитал истражуваше што точно опфаќа оваа мерка и кои ќе бидат придобивките и можните последици од оваа владина одлука.
 

Раздвижување на капиталот

“Со оваа мерка се доближуваме до Европското законодавство и регулатива за либерализација на пазарот на недвижнини”, вели вицепремиерот Зоран Ставрески. Очекуваме дека на тој начин многу бргу ќе се раздвижи пазарот на недвижнини и дека ќе се зголемат странските вложувања, со што ќе дојде до силна градежна експанзија. Очекуваме да се раздвижи понудата и побарувачката на недвижностите, а најголем интерес очекуваме странците да пројават за купување на недвижнини и за инвестирање во туристичките региони”.
Странците и до сега можеле да купуваат, недвижности во Македонија но само преку регистрирани фирми, а сега Владата воведува значајни новини со кои целата постапка и трансфер на недвижности ќе се поедностави.
“Владата со овие мерки очекува поголем девизен прилив и развој на градежништвото, станбената изградба и туризмот”, нагласува Ставрески.
Следејќи ги искуствата на соседните земји, Црна Гора, Хрватска и Бугарија, оваа одлука на владата ќе има голем ефект во севкупниот развој на државата и во изедначување на правата на сопственост меѓу домашните и странски лица што е во склад со регулативата во земјите членки на ЕУ. Така ќе се овозможи слободно движење на капитал во рамките на ЕУ.
Ставрески вели дека тргнувајќи од искуствата и праксата на другите земји оваа мерка ќе има свои позитивни и негативни потенцијали, но владата во овој момент процени дека позитивните ефекти од ваквата мерка ќе бидат многу поглеми од евентуалните негативни ефекти. Она позитивно што го очекуваме од оваа мерка е продорот на странски капитал во градежното земјиште и градежна експанзија.

За да не се создаде погрешна слика пред домашните инвеститори дека странците ќе имаат некои повластени стапки, Ставрески објаснува дека на секој оглас за продажба на градежното земјиште слободно и под исти услови ќе можат да се јават и домашните и странските физички лица или компании. До сега само странските компании кои имаат регистрирано фирми во Македонија можеа да купуваат недвижнини. Сега процедурата ќе биде сменета и поедноставена со што ќе им се даде можност на странците без пречка директно да стануваат сопственици на градежно земјиште, објекти и фабрики.

Сe е на продажба

Владата нема намера да прави пакет на објекти или локации за продажба или да набројува објетки кои ќе бидат предмет на трговја со недвижнини. Со еден збор сe, освен земјоделско земјиште и стратешки објекти е на продажба. Но, Владата размислува да подготви и сајт на кој ќе се најдат најатрактивните градежни локации и објетки од туристичкото стопанство како и бројни напуштени и заборавени објекти низ државата на кои треба да им се вдахне инвентивност.
“Кога станува збор за приватно земјиште, стан, куќа, стопански објект заинтересираните странки слободно ќе се спогодуваат вели Ставрески.
За секој објект или градежна парцела која ќе биде понудена на продажба ќе следи меѓунареоден јавен оглас и под исти услови за домашни и за странски лица или компании ќе се продава по пат на наддавање”.
Земјоделско земјиште нема да се продава вели Ставрески, и дека тука нема да има никакви дилеми или нејасностии што е земјоделско, а што градежно земјиште. Според Катастарот точно се знае кои парцели се градежно земјиште, а кои земјоделско земјиште. Оној мал број на парцели за кои уште не е средена катастарска документација нема да бидат предмет на промет со недвижнини, и нема да се продаваат. Но, според Ставрески тоа е толку мал процент на парцели или објекти што не може да претставува пречка за реализација на оваа идеја.
Во Македонија постојат стотици напуштени објекти, училишта, детски одморалишта, синдикални хотели, стопански објетки. . . Го прашавме вицепремиерот како тие ќе се продаваат ?
Ставрески вели: “Ако се во државна сопственост ќе се продаваат на јавен оглас, а ако имаат титулар и ако се расчистени имотно првните односи можат да се продаваат по директна спогодба со заинтересираната странка.
Сe ова треба да донесе нови инвестиции, а Македонија притоа има уште една предност. Тоа е високо- образована, а евтина работната сила.
Локалната самоуправа ќе има широки овластувања сама да одлучува што, како и на кого ќе продава. Но, според Ставрески ќе мора да се води сметка за деталните урбаниастички планови. Тие по правило би требало да се почитуваат при продажба на недвижности или градежно земјиште. Но, ако странец, кој решил да купи парцела и на неа да изгради објект кој не е превиден со деталниот урбанистички план, на пример аквапарк, туристичка населба, хотел. . . општината, ако има интерес за таков објект ќе мора да поведе процедура за измена на детален урбанистички план, или доколку тоа не е можно ќе мора да ја одбие понудата.

Дилеми

Ведаш по најавување на оваа одлука на Владата, во јавноста се појавија дилеми, што ако странците, особено од соседните земји пројават интерес за купување на земјиштето и објектите во близина на границата. Или во близина и на парцели на уште необележена граница, може ли и на нашата територија да се појави “Палестински проблем”.
Ставрески објаснува дека веќе се разгледува можност со закон да има територијални ограничувања при купување на градежно земјиште и објекти. Ќе се води сметка сe она што е од интерес за државата да остане во нејзина сопственост или во сопственост на нејзините граѓани. Најверојатно е дека ќе постои зона од неколку десетици километри на пограничните области во која градежното земјиште и објектите нема да можат да бидат предмет на пазарот на недвижнини. Стратешките објекти и касарни кои повеќе не се во употреба и кои се како воени објекти ќе бидат дислоцирани и понудени на продажба како градежно земјиште или како објекти, додека караулите на некогашната ЈНА кои се наоѓаат покрај границата нема да бидат предмет на овој Закон за либерализација на пазарот на недвижнини и нема да се продаваат.
Но, овие специфики ќе се регулираат со Законот за либерализација на пазарот на недвижнини кој веќе во април ќе биде во собраниска процедура.
Предложените измени се прифатливи и за домашните и за странските потенцијални инвеститори. Но, за прометот на недвижнини со странците многу е поважен амбиентот кој како држава ќе го создадеме за занимавање со бизнис.
“Ако во тоа успееме, нема дилема дека програмата на владата ќе успее советува”, професор д-р. Мирољуб Шукаров. Ако не и тие што ќе дојадт на почеток, ќе си заминат.
Шукарев вели дека она што најмногу може да ги одврати странците при реализција на ваква програма е бавноста на администрацијата, долгото чекање на градежните дозволи, лошо решени закони за работните односи . . .сe тоа, со еден збор многу лоше влијае на вкупниот имиџ на државата.

Странски искуства

Искуства на соседните земји зборуваат дека оваа мерка може многу да придонесе за зголемување на вкупните странски инвестиции во Македонија. Искуството од Црна Гора на пример, зборува дека минатата година, откако е донесен сличен закон во структурата на вкупните странски инвестиции 54% се вложувања во недвижнини, а останатите се поделени на банките, претпријатијата и други вложувања.
Директорот на Агенцијата за промоција на инвестициите во Црна Гора Петар Ивановиќ вели: “Во 2007 година до месец декември , вкупните инвестиции во Црна Гора достигнаа вредност од 650 милиони евра. Со тоа Црна Гора по приливот на директни странски инвестиции по глава на жител е на прво место во Европа. Како совет, тој вели: “Пазрот е основен механизам кој ги регуилира односите помеѓу побарувачката и понудата. Нешто најразумно што Црна Гора можеше да го направи и што го препорачувам на сите земји во регионот е недвижностите да ги продавате на оној кој има пари и кој е заинтересиран да инвестира. Тука не треба да се прави разлика дали парите се од “Америка или од Русија”.
Тој вели дека инвеститорите во Црна Гора најмногу доаѓаат од Норвешка, Австрија и Русија, потоа од Велика Британија, Словенија и Хрватска. Но треба да биде јасно дека овој тренд нема да трае вечно и веќе во наредната година може да биде потполно сопрен, затоа што крупните инвеститори веќе ги зазеле своите позиции и сега ќе почнат да ги реализираат инвестициите.
Во Хрватска уште од поодамна е применет сличен Закон за либерализација на пазарот на недвижнини и тоа беа едни од првите закони со кои оваа држава се доближи до Европското законодавство. Во оваа земја, само во минатата година се остварени 2,7 милијарди евра странски инвестиции, а за последните 14 години странците во Хрватска вложиле 16, 1 милијарда евра. Во Хрватска во недвижнини најмногу вложуваат Австријците- една четвртина од инвестициите се нивни. На второ место се Холаѓаните, на трето место Германците и на четврто Французите (www.biznis.info, www. microgupa.hr)
Што најмногу ги привлекува овие земји да инвестираат во Хрватска? Прилагоденото законодавство со прописите на ЕУ, стопанските и туристички атрактивни подрачја, големиот број на пазарно етаблирани и самостојни претпријатија, големиот потенцијал во стручно оспособена работна сила со добра образовна структура, континуирани мерки на макроекономска политика со кои владата ги охрабрува странците да купуваат и да вложуваат во Хрватска, големи инвестиции во инфраструктурата. Најатрактивни гранки за вложувања во Хрватска се: туризмот, земјоделството, индустријата , бродоградбената и машинската индустрија.

Бугарија влезе во ЕУ, но пред тоа донесе сличен закон за либерализација на пазарот на недвижнини. Во оваа земја само во минатата година странците инвестирале во недвижнини над пет милијаради евра.
Директните странски вложувања во Македонија се симболични. Па да се надеваме дека најновите мерки на Владата ќе го променат ова и ќе го отворат фронтот на странските инвестиции.